Les lecteurs se souviendront sans doute de l’onde de choc qui avait balayé la Colombie-Britannique en 2018 lorsque les propriétaires de hangars ont reçu une évaluation foncière qui augmentait significativement la valeur de leurs bâtiments par rapport aux années précédentes. Mobilisant les ressources du Fonds de la liberté de voler, COPA a mené la contre-attaque au nom de ses membres, en assemblant une équipe juridique de spécialistes en droit foncier et en évaluation des propriétés, pour lancer un recours collectif et en appeler de la décision. A l’issue de démarches d’une durée de près d’un an, des réductions significatives des évaluations de l’année 2018 ont finalement été consenties. D’un même souffle l’équipe juridique a pu obtenir des décisions additionnelles, qui feront jurisprudence et qui, au cours des prochaines années, seront prises en compte par l’autorité évaluatrice de la Colombie-Britannique (BC Assessment Authority) dans l’évaluation des bâtiments concernés. L’évaluation d’un hangar en particulier a été réduite de près de 10 000 $ et cette décision exercera également un impact positif sur l’exercice de 2019.

Dans son intervention, COPA contestait plusieurs aspects des méthodes d’évaluation pratiquées par BC Assessment, et plus spécifiquement le recours à la méthode dite « approche de revenu », qui estime la valeur nette de la location du bâtiment pour en établir ensuite le poids économique et l’ajouter à la valeur globale du terrain et de l’immeuble. Une fois la valeur globale établie, BC Assessment subdivise celle-ci en estimant la valeur de l’immeuble ou son coût de remplacement déprécié, pour ensuite y ajouter la valeur estimée du terrain. La question centrale, ici, en ce qui concerne les aéroports, est que la plupart des propriétaires de hangars ne sont généralement pas propriétaires du terrain sur lequel se dresse ce hangar, mais le louent du propriétaire de l’aéroport. Ceci engendre forcément plusieurs restrictions sur le type d’activités autorisées sur le site. La loi sur l’évaluation, que cette agence applique, considère que les terrains ont tout simplement été acquis en fief simple.

L’autre grande question était soulevée par la classification des hangars dans la catégorie « Entreprises d’affaires et autres », ou la Classe 6, ce qui créé une problématique parce que la plupart des baux interdisent tout activité d’affaires. L’équipe juridique de COPA a soutenu que le « taux par mille », tel qu’appliqué aux propriétés de Classe 6 était trop élevé, considérant l’ensemble des conditions restrictives imposées aux hangars dans l’application de leurs baux.

Même si nos juristes ont réussi à s’entendre avec les autorités pour en arriver à une nouvelle formule d’évaluation, plusieurs des modifications qui doivent encore y être apportées sont tributaires d’amendements législatifs à la Loi sur l’évaluation, dans une démarche qui pourrait être comparée à une initiative semblable prise en Ontario il y a déjà plusieurs années. Considérant l’aspect plutôt onéreux de l’approche, COPA a préféré différer son propre cheminement dans ce dossier jusqu’à ce que le climat politique en Colombie-Britannique devienne plus propice à de tels changements.

Nous tenons à remercier tout particulièrement Me John Shevchuk, de Lex Pacifica Law Corp. et David Osland, évaluateur agréé, chez Cunningham and Rivard.